Bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục là “miền đất hứa” trong dài hạn
Theo báo cáo mới nhất của Tổng cục thống kê cho thấy, 6 tháng đầu năm 2018, ngành kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã tăng trưởng 6,21%, được đánh giá là cao hơn nhiều so với cùng kỳ này năm ngoái và cao nhất trong cả 4 năm trở lại đây, từ khi cơn khủng hoảng kinh tế vỡ bong bóng bắt đầu kết thúc.
Về giá bán, CBRE cho biết thêm phân khúc căn hộ chung cư từ đầu năm đến nay chỉ tăng nhẹ ở những dự án sắp bàn giao, với mức tăng từ 3-10%. Bên cạnh đó, phân khúc đất nền và nhà phố lại có tốc độ giao dịch khá cao mặc dù giá liên tục tăng. Theo đó, tại nhiều dự án đất nền, giá bán thứ cấp đã tăng trên 20% – 30% trong quý vừa qua.
Trong khi đó, theo khảo sát của DKRA, tại phân khúc nhà phố và biệt thự, quý 2/2018, thị trường có tổng cộng 6 dự án (bao gồm 4 dự án mới và 2 dự án đã có trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo) được chào bán ra thị trường. Số dự án này cung cấp 516 căn nhà phố/ biệt thự, bằng khoảng 83% nguồn cung quý trước (621 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 88%, tăng 15% so với quý trước.
Sức tăng trưởng tích cực luôn có chiều hướng đi lên của thị trường cùng lợi nhuận tốt có thể xem là động lực khiến bất động sản nghỉ dưỡng trở thành thỏi nam châm hút vốn ngoại, cũng như trở thành “miền đất hứa” cho các doanh nghiệp mới.
Trong 6 tháng đầu năm 2018, tổng số vốn đăng ký của các dự án được cấp phép mới đạt gần 5 tỷ USD, chiếm hơn 42% tổng vốn đăng ký cấp mới. Khi các dự án mới được xây dựng thì cũng cần những doanh nghiệp, đại lý phân phối cũ và mới để cung ứng được hết sản phẩm đến tay khách hàng, do vậy nên trong thời gian đó đã có 2.900 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, tính ra bình quân mỗi ngày có 16 doanh nghiệp mới thành lập thuộc lĩnh vực này.
Đánh giá về thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng trong năm 2018, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương – PGS. TS. Trần Kim Chung nói: “Năm 2018 nằm ở cuối chu kỳ 10 năm 1 lần thị trường bất động sản quay vòng sinh – lão – bệnh – tử. Nên với năm 2018 truyền thống cho thấy không làm gì bất động sản cũng tăng, thị trường phát triển rất tốt”. Thường thì chu kỳ kinh tế cũng như bất động sản sẽ có đồ họa như hình Sin, đây là giai đoạn mới để thị trường có chiều hướng bắt đầu đi lên trở lại, nên hầu như không có cách nào ngăn cản thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.
Cũng theo ông Chung, lợi nhuận mang về từ kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng cho các doanh nghiệp đang ở mức rất lớn, “nếu bỏ ra 1 đồng thì có 1,5-2 đồng”. Chính vì vậy, đây cũng là nguyên nhân khiến gia tăng số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới.
Du lịch tỏa sáng, bất động sản nghỉ dưỡng lên ngôi
Tuy nhiên, không phải phân khúc nào cũng mang lại biên độ lợi nhuận tốt đồng đều như nhau. Trong khi nỗi ám ảnh về cháy nổ chung cư như các phản ánh của báo đài thười gian qua đã làm chậm lại và giá phân khúc bất động sản thương mại nội đô hầu như ít biến động nếu như không nói là đang đà giảm nhẹ, ngoài ra quyết định tạm thời hoãn thông qua Luật Đơn vị hành chính-kinh tế đặc biệt của Quốc hội góp phần hạ nhiệt cơn sốt giá “ảo” tại một vài “đăc khu kinh tế”, thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang được xem là “mặt trời buổi trưa” trong các kênh đầu tư hiện nay.
Đây cũng là xu hướng dễ hiểu nếu đặt trong bối cảnh du lịch Việt Nam tiếp tục được đánh giá là một trong những thị trường top đầu ở khu vực châu Á. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đã đạt hơn 7,89 triệu lượt người, tăng 27,2% so với cùng kỳ năm 2017. Khách du lịch nội địa ước đạt 42,8 triệu lượt; tổng thu từ khách du lịch đạt 345.000 tỷ đồng, tăng 22,5% so với cùng kỳ năm 2017, theo số liệu của Tổng cục Du lịch. Một số khu vực chiếm đa số lượng khách này đến như Nha Trang chiếm tới 4/10 lượng khách nói trên, nơi đây cũng vừa có một dự án khu phức hợp Beau Rivage Nha Trang ngay trên mặt tiền số 40 Trần Phú Nha Trang
Lượng khách du lịch đang có chiều hướng tăng bền vững chính là “bảo chứng” cho tỷ suất khai thác của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, một trong những yếu tố then chốt quyết định khả năng sinh lời của chúng. Tuy lượng khách quốc tế đến Việt Nam đang ngày càng tăng cao nhưng số lượng khách sạn 4, 5 sao vẫn đang còn thiếu hụt nhiều nên dạng bất động sản nghỉ dưỡng như Condotel Beau Rivage Nha Trang sẽ là điều kiện cần để nền du lịch Nha Trang đáp ứng được cho số khách du lịch ngày càng khủng này
“Nguyên nhân là bởi hạ tầng dịch vụ được đầu tư hiện đại, các thành phần kinh tế tư nhân được tham gia đầu tư, khai thác dịch vụ tại những địa điểm du lịch trọng điểm. Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường hàng không cũng được đầu tư mạnh mẽ, đã tạo ra sự kết nối giữa các trung tâm thành phố ven biển với nhau và kết nối thuận tiện với quốc tế”, Giám đốc điều hành VillaSilk Việt Nam Adam Chejong nhận định.
Căn hộ khách sạn Beau Rivage được đa số nhà đầu tư chọn mặt gửi vàng
Nhưng trong một bức tranh tổng thể nhiều gam màu, khi bất động sản nghỉ dưỡng tại một số tỉnh thành ven biển như Khánh Hoà, Phú Quốc, Quảng Nam, Quảng Bình, Bình Định… vẫn ghi tỷ lệ hấp thụ tốt, thì tại Đà Nẵng hay Thanh Hóa, theo thống kê sơ bộ, sản phẩm condotel hay đất nền ven biển đang có dấu hiệu giảm giá hoặc tăng không còn đáng kế.
Lý giải cho hiện tượng này, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam Đinh Đăng Đạt cho rằng, đây là điều hoàn toàn phù hợp với quy luật, vì trong thời gian này người dân tập trung vào lo thi chuyển cấp, thi đại học hoặc lo thi lại của con, cháu hoặc là đi du lịch hè… nên không sốt sắng như giai đoạn quý 1 đầu năm năm.
Ngoài ra theo phản hồi từ một đại diện đại lý phân phối, sau đợt sốt nóng bất thường, các nhà đầu tư đang thăm dò để chuẩn bị các đợt đầu tư vào những tháng cuối năm. Đặc biệt, đây cũng là giai đoạn chuẩn bị bước vào tháng Bảy âm lịch, thường được gọi là “tháng cô hồn”, giai đoạn nhiều người có tâm lý kiêng mua bán nhà đất. Gọi là kiêng mua bán bởi vì tâm lý e ngại nhưng theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Trung Thành của sàn Metro World miền Bắc thì tuy giai đoạn này số lượng hợp đồng ký kết mới là không nhiều nhưng lại có sự tăng nhẹ số hợp đồng đặt cọc hoặc cọc thiện chí, ai cũng muốn qua tháng 7 thì mọi người sẽ ký hợp đồng chính thức để coi như mua bán thuận lợi qua đi tháng làm ăn “không ra hồn” này. Minh chứng là đã có một vài khách hàng hẹn anh Thành đặt cọc thiện chí để chọn căn hộ khách sạn Beau Rivage Nha Trang trong chính tháng 7 âm lịch và hứa hết tháng 7 thì sẽ chính thức vào tiền theo tiến độ để mua luôn bất động sản đó.
Nhận định về thị trường nửa cuối năm, HNRA Việt Nam cho rằng phân khúc đất nền vẫn là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu trong bảng vàng đầu tư. Dù vậy, trong bối cảnh thị trường đất nền có dấu hiệu giảm nhiệt, người mua sẽ thận trọng hơn khi ra quyết định đầu tư vào dòng bất động sản này
Một khi đã xác định đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư nên chú trọng đến uy tín của dự án thông qua năm yếu tố: Tính pháp lý, uy tín nhà đầu tư, đơn vị phát triển dự án, đơn vị quản lý và vận hành, tiến độ thi công.
Theo ông Hoàng Phúc Cường – phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đông Tây Land miền Bắc, khi một dự án bất động sản nghỉ dưỡng đảm bảo được ba yếu tố: chất lượng tốt, mô hình mới, được hỗ trợ về tài chính từ chủ đầu tư và ngân hàng, thì vẫn chứng kiến khả năng hấp thụ tốt trong quý I vừa qua, trường hợp này mọi người có thể minh chứng qua khi tìm hiểu giá Beau Rivage Nha Trang mặc dù mang tiếng là không rẻ nhưng sức mua vẫn tăng lên đáng kể.
Ngoài ra, ông Cường cũng chỉ ra rằng trong khi Condotel và biệt thự ven biển đang ghi nhận mức độ cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các nhà phát triển, thì một sản phẩm mới xuất hiện nhưng đang chiếm lĩnh thị phần với tốc độ đáng gờm là đất nền trong khu du lịch nghỉ dưỡng cũng không kém. Sản phẩm này vừa mang tính mới mẻ, vừa linh hoạt, khi yêu cầu số vốn ban đầu không cao nhưng cho phép nhà đầu tư cá nhân tự do lựa chọn sản phẩm xây dựng sau đó theo mục tiêu vận hành. Đây hứa hẹn là sẽ đối thủ sừng sỏ của các mô hình sản phẩm nghỉ dưỡng truyền thống là Condotel và biệt thự biển.
Việc tạo ra điểm nổi bật, lợi thế cạnh tranh cho dự án để thu hút người mua từ các nhà phát triển cũng là yếu tố được HNRA Việt Nam cho là chìa khóa để bứt lên trong cuộc đua bất động sản nghỉ dưỡng ven biển trong thời gian tới.
Bày tỏ sự lạc quan với thị trường về dài hạn, DKRA Việt Nam dự báo lượng khách nước ngoài, chủ yếu đến từ các nước châu Á, sẽ tiếp tục tìm đến thị trường Việt Nam, tạo điều kiện góp phần phát triển các dự án hạng sang, cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng, bên cạnh lực đẩy đến từ dòng vốn ngoại.
“Nhà đầu tư nếu có ý định tiếp cận thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thì nên xúc tiến càng sớm càng tốt. Mặc dù được đánh giá là giàu tiềm năng nhưng dự báo trong tương lai, đặc biệt là tại những vị trí đắc địa như vị trí Beau Rivage Nha Trang thì loại hình bất động sản này sẽ ngày càng trở nên vô giá”, GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn nhận.
